Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ, bà P chỉ mới thanh toán cho Công ty V 25% Giá trị cho mỗi căn hộ. Theo quy định tại Điều 3 và Phụ lục 2 của hợp đồng, tại thời điểm Công ty V bàn giao căn hộ (theo Thông báo bàn giao), bà P có nghĩa vụ phải hoàn tất việc thanh toán cho Công ty V phần giá trị Hợp đồng để đủ 95%, tuy nhiên đến nay bà P đang vi phạm nghĩa vụ thanh toán nêu trên.
Tính đến tháng 11/2019, tổng thời gian quá hạn thanh toán đối với tất cả các đợt thanh toán của bà P cho 03 căn hộ A29-01, A34-01 và A37-19 đã bị kéo dài hơn 02 năm (tức là đã quá 45 ngày được chậm thanh toán theo hợp đồng). Do đó, trên cơ sở các quy định tại điểm 6.2.1 Điều 6; điểm 12.1 Điều 12; Điểm 13.1.2 và điểm 13.2.2 Điều 13 Hợp đồng mua bán căn hộ, Công ty V đã thực hiện quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán 03 căn hộ A29-01, A34-01 và A37-19 với bà Mai Thị P.
Nay, Công ty V đề nghị Tòa án tuyên bố:
Hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty V và bà Mai Thị P cho 03 căn hộ có mã số là A29-01, A34-01 và A37-19 đã bị chấm dứt kể từ ngày 30/11/2019 do nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán (theo Thông báo về việc chấm dứt hợp đồng và thu hồi căn hộ).
Giải quyết hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ. Buộc bà Mai Thị Phòng phải thanh toán cho Công ty V các khoản tiền sau:
Tiền lãi do chậm thanh toán trên khoản chậm thanh toán của bà P với lãi suất bằng 0,05%/ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán cho đến ngày bán Căn hộ thành công cho khách hàng khác;
Một khoản tiền phạt vi phạm Hợp đồng tương đương với 20% Giá bán thuần; và Các thiệt hại khác mà Công ty V phải gánh chịu do hành vi vi phạm của bà P (bao gồm cả chi phí bán hàng phát sinh từ việc phải bán Căn hộ).
Vướng mắc và quan điểm giải quyết:
Quá trình giải quyết vụ án trên, đã phát sinh 02 vấn đề mâu thuẫn và chưa có cách hiểu thống nhất liên quan đến chế tài phạt vi phạm như sau:
(1) Về xác định thời điểm tồn tại điều khoản phạt vi phạm:
Hiện nay có hai quan điểm chưa thống nhất trong quá trình xác định thời điểm tồn tại điều khoản phạt vi phạm. Quan điểm thứ nhất cho rằng, thỏa thuận phạt vi phạm cần có ngay trong hợp đồng từ thời điểm giao kết. Quan điểm thứ hai lại cho rằng, thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng phải tồn tại vào thời điểm bên bị vi phạm đưa ra yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng và thỏa thuận này không nhất thiết phải tồn tại trước khi hành vi vi phạm hợp đồng xảy ra mà có thể thỏa thuận sau khi hành vi vi phạm hợp đồng xảy ra.
Theo tác giả thì quan điểm thứ nhất là có căn cứ, bởi vì theo quy định tại khoản 1 Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.” và Điều 300 Luật Thương mại năm 2005 quy định “Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.”
Như vậy, phạt vi phạm phải được các bên thoả thuận trong hợp đồng, có nghĩa rằng khi giao kết hợp đồng thì các bên phải thoả thuận về điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng thì sau này khi có hành vi vi phạm hợp đồng xảy ra thì mới được áp dụng điều khoản phạt vi phạm. Trường hợp các bên không có thoả thuận về phạt vi phạm trong hợp đồng thì khi có vi phạm hợp đồng xảy ra sẽ không được áp dụng.
Trong vụ án trên, các bên có thoả thuận về chế tài phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ nên có căn cứ để chấp nhận yêu cầu của Công ty V về điều khoản phạt vi phạm.
(2) Về mức phạt vi phạm:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.”. Tại Điều 301 Luật Thương mại năm 2005 quy định “Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.”
Như vậy, đối với hợp đồng dân sự thông thường thì mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, còn đối với hợp đồng thương mại thì mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.
Đối với vụ án này, hai bên thoả thuận mức phạt vi phạm là tương đương với 20% Giá bán thuần. Trong trường hợp này có 02 quan điểm về xác định mức phạt vi phạm như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, hợp đồng mua bán căn hộ này mặc dù là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi đối với bên chủ thể là Công ty V nhưng chủ thể còn lại là cá nhân không có đăng ký kinh doanh nên vẫn được coi là hợp đồng dân sự và mức phạt vi phạm 20% trên giá bán thuần là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015 nên được chấp nhận.
Quan điểm thứ hai lại cho rằng, hợp đồng mua bán căn hộ được giao kết giữa một bên là pháp nhân thương mại (Công ty V) và nhằm mục đích sinh lợi, nên được coi là hoạt động thương mại của thương nhân. Mặt khác, pháp nhân thương mại khi thực hiện các hoạt động thương mại bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác thì phải chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại. Do đó, khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ, các nội dung trong hợp đồng phải tuân thủ theo đúng quy định của Luật Thương mại. Việc các bên thoả thuận mức phạt vi phạm 20% trên giá bán thuần là vượt quá quy định tại Điều 301 Luật Thương mại năm 2005 nên chỉ chấp nhận mức phạt 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.
Đây cũng là một vấn đề vướng mắc của tác giả trong quá trình kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại. Tác giả rất mong nhận được sự trao đổi, phản hồi của quý đồng nghiệp để có thể học hỏi thêm được nhiều kinh nghiệm và nâng cao được kỹ năng chuyên môn nghiệp vụ trong quá trình giải quyết án.