Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là sự kiện pháp lý xảy ra khi một trong các bên hoặc cả hai bên vi phạm, có lỗi về việc thực hiện hay không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Trong đó, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở bằng văn bản. Bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác nhau để điều chỉnh Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng đã có nhiều án lệ, quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao để định hướng việc áp dụng thống nhất pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến loại Hợp đồng này. Tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật liên quan điều chỉnh hợp đồng này có điểm chưa hoàn thiện, thực tiễn giải quyết tranh chấp của nhiều Tòa án hiện nay cũng chưa có sự thống nhất do có sự khác nhau về quan điểm và/hoặc chưa xem xét cụ thể từng chứng cứ, hồ sơ trong vụ án dân sự.
Trong bài viết này, Người viết trao đổi về giao dịch mua bán nhà ở xã hội và khai thác ở khía cạnh người mua trong vụ kiện dân sự mua Nhà ở xã hội không thuộc đối tượng, không đủ điều kiện được mua Nhà ở xã hội nhưng vẫn được Tòa án cấp sơ thẩm tuyên theo hướng chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn (Bên mua) mà chưa làm rõ các tình tiết, nội dung trong vụ án cũng như vi phạm các thủ tục tố tụng dân sự khác.
Ngoài ra, mục đích của Người viết trong nội dung phân tích này để làm rõ và nhận định quan điểm cá nhân giúp người đọc có thể hiểu rõ hơn các quy định về Nhà ở xã hội, tránh các trường hợp quy định rõ ràng nhưng cách áp dụng pháp luật của cơ quan tố tụng còn lúng túng, chưa xem xét hết nội dung, đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ của vụ án. Việc này có thể dẫn đến bản án bị kháng cáo, kháng nghị thậm chí cấp phúc thẩm phải hủy án sơ thẩm. Điều này làm cho thời gian kiện tụng án dân sự kéo dài, gây thiệt hại cho các đương sự. Mặt khác với xu hướng hiện nay phần lớn số lượng người lao động tập trung về các thành phố lớn để làm việc đã và đang ngày càng nhiều, kéo theo nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng tăng cao, và họ là một trong nhưng Bên mua Nhà ở xã hội đông đảo nhất.
DẪN NHẬP
1. Quy định pháp luật về Nhà ở xã hội (“NƠXH”)
Khái niệm NƠXH lần đầu tiên chính thức đã xuất hiện
trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa NƠXH là “Nhà ở do Nhà
nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều
53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Như vậy, khái niệm NƠXH đã được
luật hóa trong văn bản luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián
tiếp, NƠXH là một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong
xã hội.
Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những nội
dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế- xã hội; Nhà nước ban hành
chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ
trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người
nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã
hội.
NƠXH phải được bán, cho thuê, thuê mua theo các điều kiện quy định và phải đảm bảo mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ NƠXH một lần. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở bất hợp pháp thì các cá nhân thuê NƠXH sẽ bị xử lí theo quy định của pháp luật…
Thực tế, Nhà ở xã hội thường có giá thấp hơn so với các loại nhà ở khác, chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội là phương án giúp người dân sớm có nhà nhưng phải đáp ứng những điều kiện và phải có giấy tờ chứng minh.
Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH:
Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
1. Người có công với cách mạng
theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận
nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực
nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ
nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5.
Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6.
Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên
nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân
dân;
7. Cán bộ, công chức, viên
chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
9.
Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh
trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở
theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
2. Bản án thực tiễn
Ngày 17/9/2015, ông Nguyễn Đắc Kiên (“Nguyên đơn”) đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 353/2015/HĐMB-BC với Công ty Cổ phần TV TMDV Địa Ốc Hoàng Quân – Chi nhánh Nha Trang (“Bị đơn hoặc Công ty Hoàng Quân”) đối với dự án khu chung cư nhà ở xã hội HQC Nha Trang (“Dự án”) cho căn hộ chung cư số B7, tầng 6, khối B1, diện tích xây dựng 58,9m2 với giá 503.406.750 đồng (“Căn hộ”).
Ngày 15/04/2016, hai bên đã ký Phụ lục 02- Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án Khu chung cư nhà ở xã hội HQC Nha Trang để thay đổi các đợt thanh toán tiền mua bán căn hộ.
Ngày 24/11/2016, hai bên ký kết Biên bản thỏa thuận về việc hỗ trợ lãi suất khách hàng vay mua nhà dự án HQC Nha Trang, nội dung thỏa thuận như sau:
“1. Bên A (Công ty Hoàng Quân) đồng ý hỗ trợ cho ông Nguyễn Đắc Kiên (Bên B) toàn bộ lãi suất đối với phần vốn vay Ngân hàng giải ngân tiếp theo (đợt thanh toán thứ 5 và thứ 6 theo Phụ lục Hợp đồng mua bán số 02 ngày 15/4/2016). Thời gian hỗ trợ được tính như sau:
- Đối với khoản giải ngân 25% giá trị căn hộ: Thời gian hỗ trợ tính từ thời điểm khách hàng được Ngân hàng giải ngân đến thời điểm Bên A bàn giao căn hộ hoàn thiện cho bên B.
- Đối với khoản tiền giải ngân 5% giá trị căn hộ: thời gian hỗ trợ tính từ thời điểm được Ngân hàng giải ngân đến thời điểm bên A bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên B.
2. Phương thức hỗ trợ lãi suất như sau: Định kỳ hàng tháng 01 lần, căn cứ vào chứng từ bên B cung cấp, bên A sẽ chuyển phần tiền lãi suất mà bên B đã đóng cho ngân hàng vào tài khoản của bên B”.
Điều 3 tại Hợp đồng quy định “Bên A bàn giao căn hộ thô cho bên B trong thời hạn dự kiến là Quý II/2016. Bên A có trách nhiệm bàn giao căn hộ kèm theo các trang thiết bị gắn với căn hộ (hoàn thiện) nên tại Điều 1 của hợp đồng này cho Bên B trong thời hạn dự kiến là Quý IV/2016”.
Trong quá trình thực hiện, Công ty Hoàng Quân không bàn giao được căn hộ đúng thời hạn quy định. Sau nhiều lần thương lượng, Công ty Hoàng Quân và ông Kiên đã ký tiếp Phụ lục 04 ngày 02/02/2018 với nội dung sau:
“1. Sửa đổi ngày bàn giao căn hộ hoàn thiện chậm nhất là 30/6/2018.
2. Trách nhiệm chậm bàn giao căn hộ của Bên A như sau:
a) Bên A đồng ý thanh toán tiền lãi chậm bàn giao căn hộ cho Bên B theo Hợp đồng vào ngày 10 hàng tháng.
b) Bên A đồng ý hỗ trợ tiền thuê nhà cho bên B khi bên B thực hiện đúng nghĩa vụ theo Hợp đồng như sau:
i. Thanh toán tiền hỗ trợ thuê nhà cho Bên B với mức 1.000.000 đồng/căn hộ/tháng. Áp dụng đối với các tháng 04/2018, tháng 5/2018 và tháng 6/2018.
ii. Trường hợp quá thời hạn ngày 30/6/2018 nếu Bên A chưa bàn giao căn hộ, mức thanh toán tiền hỗ trợ thuê nhà được áp dụng là 3.000.000 đồng/căn hộ.tháng và được áp dụng từ tháng 7/2018;
c) Quá thời hạn 30/9/2018 nếu vẫn chưa thực hiện được việc giao căn hộ theo khoản 1.1 Điều 1 Phụ lục này, ngoài các chế tài đang áp dụng, bên A phải chịu phạt thêm 10% giá trị Hợp đồng. Thời hạn thanh toán các khoản tiền phạt này từ ngày 01/10/2018 tới 31/12/2018”.
Ông Kiên đã thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ cho Công ty Hoàng Quân là 503.406.750 đồng. Tuy nhiên, Công ty Hoàng Quân vẫn chưa bàn giao căn hộ. Do đó, Nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân Thành phố Nha Trang buộc Công ty Hoàng Quân phải thanh toán các khoản tiền cụ thể sau:
1.Tiền phạt chậm bàn giao căn hộ còn phải thanh toán là 28.594.670 đồng.
2. Tiền hỗ trợ lãi vay là 17.139.390 đồng.
3. Tiền hỗ trợ thuê nhà theo thỏa thuận tại Phụ lục 4 là 66.000.000 đồng.
4. Tiền phạt chậm thanh toán theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 Phụ lục 04 là 40.272.540 đồng.
5. Tiền lãi phạt chậm thanh toán tiền chậm bàn giao căn hộ: 10.178.356 đồng;
6. Tiền lãi phạt chậm thanh toán hỗ trợ lãi vay: 1.773.269 đồng;
7. Tiền lãi phạt chậm thanh toán tiền hỗ trợ thuê nhà: 25.005.205 đồng.
8. Tiền lãi phạt chậm thanh toán của tiền phạt theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 Phụ lục 04 ngày 02/2/2018: 17.532.347 đồng
Như vậy, tổng số tiền Công ty Hoàng Quân phải trả là 206.495.778 đồng, trừ đi 2.000.000 đồng mà Bị đơn đã tạm thanh toán, còn lại là 204.495.778 đồng.
Tại phiên tòa sơ thẩm, Nguyên đơn thay đổi 1 phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền phạt theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 phụ lục 4 được tính là 10% giá trị Hợp đồng giảm xuống còn 8% theo quy định tại Điều 301 Luật Thương mại năm 2005. Yêu cầu Hội đồng xét xử (HĐXX) buộc Bị đơn thanh toán số tiền 204.495.778 đồng.
Trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty Hoàng Quân trình bày:
“Công ty Hoàng Quân thừa nhận có ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 353/2015/HĐMB-BC ngày 17/9/2015 với ông Nguyễn Đắc Kiên. Do Công ty là Chủ đầu tư Dự án nhà ở xã hội nên bị khống chế mức lợi nhuận, bản thân Chủ đầu tư cũng đã đi đầu trong lĩnh vực nhà ở xã hội, cung cấp nơi ở cho hàng chục nghìn cư dân trong cả nước nên việc phát sinh nhiều kinh phí trong xây dựng, rất khó khăn. Do đó, mong muốn Nguyên đơn xem xét, đã bàn giao căn hộ cho Nguyên đơn”.
Các bên xác nhận rằng tại thời điểm bản giao Căn hộ đã được Công ty Hoàng Quân xây dựng hoàn thiện theo đúng quy định tại Hợp đồng mua bán và Nguyên đơn đã đồng ý nhận bàn giao căn hộ, có ký tên và ghi:
“Tôi đồng ý nhận nhà nhưng không đồng ý điều khoản 4a và 4c. Hiện tại Công ty Hoàng Quân còn đang nợ tôi rất nhiều khoản theo Hợp đồng và Phụ lục đã ký, Đề nghị Công ty Hoàng Quân thanh toán cho tôi ngay sau khi nhận nhà”.
Nhận định của Tòa án
- Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết “Trang chấp hợp đồng mua bán nhà ở”. Đây là tranh chấp về dân sự nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Về nội dung vụ án: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Công ty Hoàng Quân phải thực hiện thanh toán cho ông Nguyễn Đắc Kiên các khoản tiền cụ thể như sau:
+ Tiền phạt chậm bàn giao căn hộ còn phải thanh toán là 28.594.670 đồng.
+ Tiền hỗ trợ lãi vay là 17.139.390 đồng.
+ Tiền hỗ trợ thuê nhà theo thỏa thuận tại Phụ lục 4 là 66.000.000 đồng.
+ Tiền phạt chậm thanh toán theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 Phụ lục 04 là 40.272.540 đồng.
+ Tiền lãi phạt chậm thanh toán tiền chậm bàn giao căn hộ: 10.178.356 đồng;
+ Tiền lãi phạt chậm thanh toán hỗ trợ lãi vay: 1.773.269 đồng;
+ Tiền lãi phạt chậm thanh toán tiền hỗ trợ thuê nhà: 25.005.205 đồng.
+ Tiền lãi phạt chậm thanh toán của tiền phạt theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 Phụ lục 04 ngày 02/2/2018: 17.532.347 đồng.
Xét thấy: Các tài liệu do đương sự cung cấp thể hiện ngày 17/9/2015, ông Nguyễn Đức Kiên và Công ty Hoàng Quân đã ký Hợp đồng để mua căn hộ chung cư số B7, tầng 6, khối B1 được xây dựng hoàn thiện thuộc Dự án HQC Nha Trang với diện tích xây dựng 58,9 m2. Tổng giá trị căn hộ đã bao gồm thuế GTGT là 503.406.750 đồng. Ông Nguyễn Đắc Kiên đã thanh toán cho Công ty Hoàng Quân theo Giấy xác nhận ngày 01/7/2020.
Căn cứ Điều 3 tại Hợp đồng và Phụ lục 04 quy định về ngày bàn giao căn hộ hoàn thiện chậm nhất ngày 30/06/2018. Tuy nhiên, đến ngày 09/07/2020 thì Công ty Hoàng Quân mới thực hiện bàn giao thực tế theo Biên bản bàn giao căn hộ.
Như vậy, việc ông Nguyễn Đắc Kiên yêu cầu Công ty Hoàng Quân phải trả các khoản tiền gồm: Tiền phạt chậm bàn giao; Tiền hỗ trợ lãi vay Ngân hàng; Tiền hỗ trợ thuê nhà; Tiền phạt theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 tại Phụ lục 04 là có cơ sở chấp thuận.
Việc yêu cầu tính lãi của ông Kiên trên các khoản tiền phạt đến ngày xét xử sơ thẩm là có căn cứ chấp thuận. Thời điểm bắt đầu tính lãi là thời điểm Công ty Hoàng Quân bắt đầu vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì lãi suất được xác định là 10%/năm, tương đương 0,027%/ngày.
Căn cứ Hợp đồng, Phụ lục Hợp đồng đã ký kết, HĐXX (Hội đồng xét xử) thấy rằng yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn hoàn toàn có cơ sở chấp nhận. Tổng cộng Công ty Hoàng Quân phải thanh toán cho ông Kiên là 206.495.778 đồng.
Tuyên xử:
1. Đình chỉ giải quyết đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn thanh toán số tiền phạt theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 Phụ lục đối với mức phạt 2% giá trị Hợp đông và lãi chậm trả trên số tiền phạt của mức 2% giá trị Hợp đồng này.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đắc Kiên về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”. Công ty Hoàng Quân phải thanh toán cho ông Nguyễn Đắc Kiên số tiền 204.495.778 đồng.
3. Đình chỉ giải quyết đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn thanh toán số tiền phạt theo điểm c khoản 2.1 Điều 2 Phụ lục đối với mức phạt 2% giá trị Hợp đồng và lãi chậm trả trên số tiền phạt của mức 2% giá trị Hợp đồng này”.
LUẬN GIẢI VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
Phân tích bản án
Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản giữa Nguyên đơn (ông Nguyễn Đắc Kiên) và Bị đơn (Công ty Hoàng Quân) là tranh chấp mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Do đó, ông Kiên phải thuộc đối tượng là người có thu nhập thấp theo Điều 49 về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH theo Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:
“Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu
vực đô thị;
7. Cán bộ, công chức, viên
chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 51 quy định về điều kiện được
hưởng chính sách hỗ trợ về NQXH:
c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
Theo quan điểm của tác giả, Bản án sơ thẩm tuyên xử chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn là chưa phù hợp, bởi lẽ:
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của Luật nhà ở 2014. Theo qui định tại Điều 49, khoản 1 Điều 50, Điều 51 Luật nhà ở 2014 về đối tượng, hình thức, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở thì ông Kiên là giảng viên trường Đại học Nha Trang là viên chức nhà nước, chưa có nhà ở nhưng tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà ở xã hội số 353 ngày 17/9/2015 tại dự án khu chung cư nhà ở xã hội HQC Nha Trang đối với căn hộ chung cư số B7, tầng 6, khối B1, diện tích xây dựng 58,9m2, căn cứ vào Văn bản số 5473/CT-TNCN ngày 12/10/2015 trả lời Công văn số 43/2015/HQ-CNNT của Chi nhánh Công ty Hoàng Quân về nội dung đề nghị xác minh thu nhập chịu thuế theo qui định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân để thẩm định hồ sơ cá nhân đăng ký mua nhà thu thập thập (có đính kèm danh sách xác minh thu nhập) có nội dung: … Đối chiếu quyết toán thuế thu nhập cá nhân năm 2013, 2014 của các tổ chức chi trả thu nhập cho cá nhân, kết quả có 30 trường hợp xác định được thu nhập chịu thuế TNCN, tại danh sách đính kèm thể hiện ông Kiên là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân nên không đảm bảo về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
Ngoài ra, tại Văn bản số 45/2015/HQ-CNNT ngày 30/9/2015 của Công ty Hoàng Quân đã lập danh sách các khách hàng dự kiến được giải quyết mua nhà tại Dự án NOXH KDC Bắc Vĩnh Hải Nha Trang bao gồm 66 đối tượng, trong đó có ông Kiên đề nghị Sở xây dựng Khánh Hòa phê duyệt và tại Văn bản 2818/SXD-QLN ngày 07/10/2015 của Sở Xây dựng Khánh Hòa trả lời Văn bản số 45/2015/HQ-CNNT ngày 30/9/2015 của Công ty Hoàng Quân về việc kiểm tra xác minh hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội có nội dung: “Theo hồ sơ hiện lưu trữ tại Sở Xây dựng, không có hồ sơ nhà nước hỗ trợ về nhà ở đối với 65 trường hợp tại danh sách đính kèm Văn bản số 45/2015/HQ-CNNT nêu trên. Riêng trường hợp bà Hoàng Thị Lương …chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Khu dân Bắc Vĩnh Hải chỉ được ký hợp đồng mua bán, … đối với bà Hoàng Thị Lương …”, Sở Xây dựng không nêu ý kiến cụ thể 65 trường hợp còn lại trong đó có ông Kiên có được mua nhà ở xã hội tại Dự án nhà ở xã hội KDC Bắc Vĩnh Hải Nha Trang do Công ty Hoàng Quân làm chủ đầu tư hay không nên việc Công ty Hoàng Quân ký hợp đồng bán nhà ở xã hội tại Dự án nêu trên với ông Kiên là trái pháp luật. Đồng thời, Hợp đồng mua nhà ở xã hội số 353 ngày 17/9/2015 tại dự án khu chung cư nhà ở xã hội HQC Nha Trang đối với căn hộ chung cư số B7, tầng 6, khối B1 giữa Công ty Hoàng Quân và ông Kiên được ký kết trước khi Công ty Hoàng Quân có Văn bản số 45/2015/HQ-CNNT ngày 30/9/2015 nêu trên.
Vì vậy, Hợp đồng mua nhà ở xã hội số 353 ngày 17/9/2015 tại dự án khu chung cư nhà ở xã hội HQC Nha Trang đối với căn hộ chung cư số B7, tầng 6, khối B1 ký kết giữa Công ty Hoàng Quân và ông Kiên là vô hiệu do trái pháp luật căn cứ điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu
lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
c) Mục đích và nội dung của
giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, giao dịch mua nhà ở xã hội giữa Nguyên đơn và Công ty Hoàng Quân đã vi phạm điều cấm của của Luật, cụ thể là vi phạm điểm c khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở xã hội năm 2014 quy định về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NQXH. Ông Kiên không thuộc đối tượng là người có thu nhập thấp, hộ nghèo do vẫn đang đóng thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ khoản tiền lương hàng tháng theo quy định.
Do Hợp đồng mua nhà ở xã hội số 353 vô hiệu thì phải xem xét về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, do Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn nên trong trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố hợp đồng mua nhà ở xã hội số 353 nêu trên vô hiệu thì không thể giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu vì mất quyền kháng cáo của đương sự về vấn đề này
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân
sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
1. Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô
hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì
đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền
để hoàn trả.
Ngoài ra, về thủ tục Tố tụng dân sự:
1. Tòa án cấp sơ thẩm xác định thiếu người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, cụ thể là bà Nguyễn Thị Hà Trang (vợ ông Kiên) nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.
2. Tòa án cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ không đầy đủ:
- Hồ sơ thể hiện ông Kiên vay tiền mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank – Chi nhánh Khánh Hòa (“VCB”) nhưng không có tài liệu nào thể hiện ông Kiên đã tất toán khoản tiền vay tại VCB. Tòa án đã không thu thập chứng cứ để xác định ông Kiên còn nợ tiền VCB hay không để đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Không thu thập tài liệu, chứng cứ thể hiện việc ông Kiên thực tế có thuê nhà ở hay không nhưng đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Kiên, buộc bị đơn Công ty Hoàng Quân trả tiền hỗ trợ thuê nhà và các khoản tiền liên quan là không có căn cứ.